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成交量低迷并非市场真实意愿
成都二手房5月、6月、7月的成交数据，分别为套、套、套，三个月的成交总和不足1w套，勉强达到年一个月的成交量。
即便与去年同期对比，近三个月的成交量也呈大幅下跌的趋势，比如今年7月的成交数据同比去年减少28.71％。任何城市二手房成交量降低都会迎来价格的普降，但目前成都的二手房尚未出现这种情况。成都二手房成交量的持续走低，其实另有原因近期银行信贷的收紧导致很多购房者无论新盘还是二手房贷放款周期大为延长。从七月的新房成交情况来看，相比去年差距并不大，成都购房者的购房热情并未受太大影响。目前成都的新盘和二手房成交量统计都以网签信息为主；由于绝大多数二手房卖家等待的耐心不比售楼部；因此，放款周期的延长，也导致了二手房网签难度陡增。真实原因：信贷收紧，二手房成交受阻近期很多准备入手二手房的朋友，遇到的最大难题莫过于贷款！比如之前的一个老会员，四五月份的时候就已经签了购房合同，当时买的房子总价w左右，在首付多万的情况下；审批时间足足走了两个多月，最后却依然没有通过。实际上，他的征信和流水都没有任何问题，尤其是在流水方面，每月收入都在4w以上，已远超按揭每月还款额的2.2倍；按照今年以前形势，像他这种情况，二手房即便首付三成，贷款审批也基本没有问题。从近期咨询我的购房者来看，和他情况类似的已经属于常态，运气稍好的，即便贷款审批最终能够通过，放款时间大多也在半年以后！这种情况的出现，其实和去年底公布的“两道红线”有着直接关系，因为“两道红线”对房地产贷款占比和个人住房贷款占比都做出了明确规定！在此基础上，信贷收紧，由于银行每个月能够放出的房贷相对较为有限；导致近期对贷款买房的审核更趋严格的同时，也成为目前二手房成交量低迷的一大重要原因。目前来看指导价对二手房影响比较有限指导价后的成都二手房，有别于深圳
这一点在我之前已经多次提到过，具体可翻阅之前关于成都二手房指导价的文章。
首先，指导价的最大作用，其实在于与银行贷款相挂钩，而成都二手房指导价与实际成交价差别较大的区域远少于深圳；
成都两次出台指导价后，不少区域甚至还出现近期成交价低于二手房指导价的情况。
其次，成都相比深圳，后者的大量主流板块区域已经进入二手房主导市场的时代，二手房换手率相对较高；前者的绝大部分主流区域板块目前仍旧以新房为主，二手房换手率远低于深圳。
在成都大部分区域新房占主导的情况下，二手房的行情走势主要看新盘脸色，较低的换手率也能够在一定程度上保证二手房水分较小。
当下阶段，是首付预算充足购房者的机会
不管是指导价，还是近期收紧信贷，成都这一轮对二手房的调控都已产生作用，至少保证了当下阶段不会再出现大涨行情
近期成都二手房成交量的下跌，正是这几种因素叠加形成的结果，当下阶段二手房成交量走低，也能够在一定程度上抑制成交价上涨；
此外，随着之前银行信贷收紧，交易难度上升，部分楼盘的价格在前一阶段甚至已经有过回调的动作。
缺乏行情和热度的二手房，价格在最近一段时间内也会进入相对的平稳期；
后续信贷一旦放松，交易难度降低，积压已久的需求得到释放，二手房也很可能再次出现普涨行情，尤其是一些原本水分就不大的区域。
在当下二手房价格正处于相对稳定的这个阶段，对于首付比例较大的购房者，也不妨说是一次绝佳的入手机会。
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